Forslag til Kommuneplan09

Svenstrup

Udlæg af nyt boligområde 6.1.B13 Hellekisten
Svenstrup er hovedbyen i Sydvest-området med mange boliger og et varieret udbud af butikker, service og erhverv. Det er kommunens næststørste bysamfund. jf. den gældende kommuneplan skal Svenstrup både skal være en velfungerende forstad til Aalborg og et selvstændigt bysamfund med en naturskøn beliggenhed tæt ved ådale og skov. Der lægges vægt på, at der fortsat er mulighed for at placere nye boliger og erhverv i byen.

I den fremtidige rollefordeling mellem byerne er Svenstrup udpeget som hovedby for de omkringliggende mindre byer: Frejlev, Godthåb, Dall Villaby, Ferslev og Ellidshøj. Det vil sige, at byen skal skabes fysiske rammer til at kunne give fuld funktionsdækning i hele oplandet, og at byen har potentiale for flersidet udvikling. Målet er, at Svenstrup skal styrkes som attraktiv boligby og videreudvikle potentialet for erhvervslokalisering. Byen skal fungere som center for flere byer syd for storbyen og dækker serviceforsyningen bredt.

De seneste 5 år er der bygget i gennemsnit 30 boliger.

Rummeligheden i de rammelagte områder til boliger er p.t. ca. 23 ha. – med plads til ca. 280 boliger. Det nye rammeområde er ikke udpeget til byudvikling eller som perspektivområder i den gældende kommuneplan.

Hele Svenstrup-Godthåb byområderne og dets omgivelser er berørt af vandressourceinteresser.

Rammeområdet er i kommunens spildevandsplan medtaget som område, der planlægges separat kloakeret.

Den eksisterende tæt-lav bebyggelse ved Hellekisten er ikke orienteret mod Guldbækken.

En fremtidig disponering af bebyggelser m.m. i rammeområdet skal respektere § 3-områderne med mose og overdrev, kirke- og åbeskyttelseslinjen, den økologiske forbindelse gennem området. Bebyggelsen kan fx. ligge som amøbeformede enklaver ved Hellekisten, der fletter sig ind i landskabet, hvor områdets grønne arealer er placeret som en naturlig forlængelse af ådal-forløbet. Set fra Skipper Clement Vej kan en bebyggelse af det nye rammeområde give en mere harmonisk afgrænsning af byen.

Området der ændres fra jordbrugsområde til byformål, er ikke et husdyrtung område, og det ligger i tilknytning til eller i forlængelse af eksisterende by. Det vurderes derfor, at ændringen ikke vil være i konflikt - i strid med de landbrugsmæssige interesser. (retningslinie 5.2.1 i regionplan 2005).

Området er rammelagt til boligformål. Området indgår i kommunens samlede rummelighed for boligformål med ca. 5 ha. og 30 boliger.

Udvidelse af anvendelsesbestemmelserne i erhvervsområde 6.1.H7 og 6.1.H8
Området har en god trafikal beliggenhed ved Hobrovej. Området har meget varieret sammensætning af virksomheder, butikker kontorer m.m. Flere af virksomhederne har oplag/udstilling – fx lastbiler og knallerter, ligesom der i dag allerede findes butikker i området.

På baggrund af områdets trafikale beliggenhed og dets nuværende karakter vurderer Aalborg Kommune, at butikker med pladskrævende varegrupper ikke vil ændre områdets karakter væsentligt. Derfor åbnes der mulighed for virksomheder med pladskrævende varer i det nordlige erhvervsområde i Svenstrup.

Udlæg af nyt erhvervsområde 6.1.H9
Svenstrup betragtes erhvervsmæssigt som en by, der fortsat vil spille en vigtig rolle i erhvervsmæssig sammenhæng.

P.t. er der ca. 63 ha. ledigt erhvervsareal i Flødalen og ca. 14 ha. ledigt erhvervsareal er Svenstrup Nord. Det nye rammeområde udgør 34 ha. Det forudsættes, at området udvikles inde fra den eksisterende bybebyggelse og mod syd.

Arealudlæg til byudvikling, herunder erhverv, tekniske anlæg m.v., kan normalt ikke ske i en beskyttelseszone omkring eksisterende og planlagte overordnede veje. I området er der beskyttelseszoner. Omkring motorvejen på 300 m (rød) og 150 m på Hobrovej (blå). Det er ikke intentionen p.t. at ophæve regionplanens retningslinje 2.3.7. Byggelinjen på 300 m opretholdes som princip. Byrådet ønsker at sikre, at byudviklingen sker indefra og ud. Derfor er der i rammen fastsat en rækkefølge for områdets udbygning. Formålet med retningslinien er at fastholde en klar afgrænsning mellem land og by samt at værne om landskabelige værdier, bykvaliteter og hensyn til landbrugserhvervets produktionsvilkår m.m. Det er ikke ønsket med retningslinien at forhindre almindelige udvidelser af byer, der er udviklet omkring eller tæt på de overordnede veje eller de "bymæssige ringveje", hvis dette i øvrigt opfylder kravene til en tæt og sammenhængende bystruktur.

Netop motorvejens beliggenhed i landskabet (hævet på en dæmning), hvor kørende mod nord kan opleve lange åbne kig over ådalen mod Aalborg, og hvor kørende mod syd over ådalen oplever Svenstrup og det bagvedliggende bakkelandskab, er værdifulde kendetegn ved motorvejsområdet ved Svenstrup, som ofres særlig opmærksomhed ved områdets disponering og udformning.

Området og dets omgivelser er berørt af vandressourceinteresser.

Rammeområdet er p.t. ikke medtaget i kommunens spildevandsplan.

Gennem dele af området løber luftledninger og naturgas transmissionsledninger

Højspændingsledninger over 100 Kv

Transmissionsledninger sikret ved lokalplan 02-019

Området indgår i kommunens samlede rummelighed til erhverv med ca. 34 ha.

Udlæg af nyt erhvervsområde 6.1.H10 Flødalen S

Drikkevandsinteresser i og ved området

Gennem området løber højspændingsledning, der forudsættes kabellagt før området kan tages i anvendelse til erhvervsformål.

Højspændingsledninger over 100 Kv

I området er der også beskyttelseszoner omkring motorvejen på 300 m (rød) og 150 m på Hobrovej (blå).

Som det ovenfor nævnte erhvervsområder grænser også dette kommende erhvervsområder ligger op til Østre Ådal, der giver Aalborg by en særlig identitet, der adskiller sig fra det bynære landskab til alle andre større byer.

Østerådalens karaktergivende, rumdannende dalsider, danner værdifulde rumlige og visuelle forhold, der påvirker os alle, når vi færdes i landskabet. De store vidder i ådalen giver et vidt udsyn til et særlig oplevelsesrigt område. Fra højdedraget før frakørslen til Svenstrup får alle, som et førstehåndsindtryk, en panoramaudsigt over den åbne ådal med Aalborg by i horisonten. Udsigten indrammes – som et maleri - af dalsiderne. Udsigten fra motorvejen fra højdedraget i det nordgående spor før frakørslen til Svenstrup er en identitetsgivende ”port”, hvorfra der åbner sig en vid udsigt over ådalen med profilen af Aalborg by i horisonten og med Svenstrup, der kroner toppen af dalsiden. En erhvervsbebyggelse ind til Svenstrup med tilhørende oplag, parkerede biler, flag og lysreklamer kan ændre karakteren af det særlige og identitetsgivende ådalslandskab, derfor bør forholdet til landskabet og "porten til Aalborg" ofres særlig opmærksomhed ved detailplanlægningen af erhvervsområdet.

Ændret afgrænsning for naturområdet 6.1.N1
Som følge af udlægget af det nye boligområde 6.1.B13 ændres rammens afgrænsning. Områdets bestemmelser er fastholdt uændret.

Godthåb

Ændret anvendelse og afgræsning ved Hammerværket (6.2.D2)
Som opfølgning på et ønske om at kunne supplere området ved Godthåb Hammerværk med boliger er der sket en ændring dels i rammens indhold, dels i rammens afgrænsning. Ændringen har foranlediget, at det rammeområde, som Godthåb Hammerværk tidligere var en del af, er konsekvensrettet i forhold til indhold og afgrænsning.

Området er ændret fra et erhvervsområde til lettere industri til blandet bolig og erhvervsområde.

Ændret afgrænsning af 6.2.B3 ved Tostrupvej, 6.2.H1 Godthåb N og 6.2.R1 Guldbækken
Som følge af udlægget af det nye blandede bolig og erhvervsområde 6.2.D2 ændres rammernes afgrænsning. Områdernes bestemmelser er uændret fastholdt.

Frejlev

Udlæg af nyt boligområde 6.3.B
Frejlev skal jf. den gældende kommuneplan fungere som bosætningsby med enkelte butikker til lokalområdets betjening. I byen skal findes mindre erhvervsområder til lokale service- og erhvervsvirksomheder. Tilsvarende skal byen rumme servicefunktioner til områdets betjening - fx børneinstitutioner, skole og ældreboliger.

De seneste 5 år er der bygget i gennemsnit 25 boliger.

Rummelighed i de rammelagte områder til boliger i Frejlev er p.t. ca. 3,4 ha - 2 jordbrugsparceller, 6 åben-lav og 20 tæt-lav. På sigt kan der ske en omdannelse af det centralt beliggende erhvervsområde til boligområde. De tilbageværende arealer er p.t. ikke tilstrækkelige, såfremt Frejlev skal sikres areal til boligudbygning svarende til boligbyggeriet de seneste 12 år.

Arealet vest for skolen er ikke udpeget til byudvikling eller som perspektivområde i den gældende kommuneplan.

Hele Frejlev og dens omgivelser er berørt af vandressourceinteresser såvel indvindingsområder og områder med særlige drikkevandsinteresser.

Området er ikke medtaget i kommunens spildevandsplan. Gennem området løber en afskærende ledning fra St. Restrup og Sønderholm.

Det skal nærmere undersøges, om trafikstøj fra Nibevej og Ny Nibevej er til hinder for områdets udnyttelse til boligformål.

Frejlev skal fortsat kunne fungere som et selvstændigt bysamfund. Den kraftige udbygning gennem de seneste 10 år har væsentlig forøget byen størrelse, og dermed også borgernes behov for indkøbsmuligheder, skole, børnepasning, ældreegnede boliger, busbetjening og mulighed for kultur- og fritidsaktiviteter. En videre udbygning vil yderligere øge presset på servicedækningen. Der er behov for en etapedeling af udbygningen.

Udover de i kommuneplanen rammelagte arealer vil fremtidig byudvikling af natur- og grundvandshensyn kun kunne ske i nordvestlig retning - Nord for Nibevej og vest for Frejlev Skole.

Området der ændres fra jordbrugsområde til byformål, er ikke et husdyrtung område, og det ligger i tilknytning til eller i forlængelse af eksisterende by. Det vurderes derfor, at ændringen ikke vil være i konflikt - i strid med de landbrugsmæssige interesser. (retningslinie 5.2.1 i regionplan 2005)

Området er rammelagt til boligformål. Området indgår i kommunens samlede rummelighed for boligformål med ca. 10 ha. og 60 boliger.

Sønderholm

Udlæg af nyt erhvervsområde
Der udlægges et ny område til lettere industri ved Sønderholm for at skabe etableringsmulighed for en lokal vognmandsvirksomhed. Virksomheden har p.t. 8 biler. Der ønskes opført et parcelhus med tilhørende garager og parkeringsanlæg. Der er p.t. ikke rummelighed indenfor det udlagte H-område (6.4.H1) i Sønderholm. Alternativ vil virksomheden skulle henvises til erhvervsområder i fx Skalhuse ved Nibe eller i Svenstrup.

Jf. gen gældende kommuneplan skal der i oplandsbyer som Sønderholm planlægges med henblik på en erhvervsudvikling af mere lokal karakter. Sønderholm skal primært fungere som bosætningsby.´

Området har en trafikal god beliggenhed for en vognmandsvirksomhed. Beliggenhed ved indkørslen til Sønderholm sikre, at byen ikke belastes af gennemkørende lastbiler.

Området der ændres fra jordbrugsområde til byformål, er ikke et husdyrtung område, og det ligger i tilknytning til eller i forlængelse af eksisterende by. Det vurderes derfor, at ændringen ikke vil være i konflikt - i strid med de landbrugsmæssige interesser. (retningslinie 5.2.1 i regionplan 2005)

Området indgår i kommunens samlede rummelighed til erhverv med ca. 1 ha.

Landområde Sydvest

Opstramning af rammen for Restrup Enge (6.6.L2)
Som følge af uhensigtsmæssigheder i administrationen af landzonetilladelser har der vist sig uhensigtsmæssigheder i afgrænsning af Restrup Enge. Friarealer o.l. som opfattes en del af buen er af bygherrer blevet betragt som byggemuligheder, ligesom der har været en tendens til at byggeansøgninger af en vis størrelse har fundet vej til Kommune. Kommunen har ikke til hensigt at skabe en egentlig byudvikling i Restrup Enge. Byen skal fortsat bestå som en landsby en mindre byggemuligheder.

Ændret afgrænsning for naturområdet 6.6.N4 Hasseris Enge
Som følge af udlægget af det nye boligområde 6.3.B7 ændres rammens afgrænsning. Området bestemmelser er uændret fastholdt.

Detailhandel

Alle eksisterende rammer indenfor planområdet, der omhandler detailhandel, er konsekvensrettet i overensstemmelse med indholdet i Hovedstrukturafsnit 7 Butikker med tilhørende retningslinier 7.1.1 til 7.1.7.

Kommuneplanen for Sydvest-området blev grundlæggende revideret i 200. I denne omgang er der ikke tale om en opdatering af alle rammer i Sydvest-området. Kun rammer som politisk er prioriteret ændret eller imødekommelse af ønsker om nyudlæg er indarbejdet i denne revision. Øvrige rammer fastholdes uændret.

Den lokale debat for Sydvest-området har i høj grad drejet sig om byudvikling og detailhandelsspørgsmål. Der indkom i fordebatten forslag om:

• Udlæg af nyt boligområde ved Hellekisten
• Forslag om mulighed for etablering af store butikker på 3.000 m² eller 5.000 m² med pladskrævende varer i erhvervsområdet Flødalen
• Forslag om mulighed for butikker med pladskrævende varer i erhvervsområderne i Svenstrup N
• Forslag om udlæg at nyt erhvervsområde på syd-øst for Hobrovej
• Forslag om udvidelse af erhvervsområdet Flødalen ned mod motorvejen
• Forslag om øget bebyggelseshøjde i Svenstrups centerområde
• Bemærkninger om trafiksikkerhed
• Udarbejdelse af helhedsplan for området syd for Runesvinget.
• Forslag om ændret anvendelse til boligformål af en del af erhvervsområdet i Godthåb
• Ændret anvendelse af erhvervsområdet ved Hammerværket
• Udtagelse af rammelagt boligområde til skovparceller
• Forslag om nyt boligområde vest for Frejlev
• Forslag om nyt erhvervsområde ved Sønderholm
• Forslag om udarbejdelse af lokalplan for St. Restrup
• Forslag om udvidelse af rammen for Restrup Enge
• Forslag om opstramning af rammen for Restrup Enge

Konklusionen på fordebatten/borgerhenvendelserne er samlet i skemaet "Planovervejelser og modtagne henvendelser til Kommuneplanrevision 09".

Svenstrup

6.1.B13 Hellekisten
Dele af Svenstrup er fælleskloakeret. Udstykningsområdet ligger ovenfor disse områder og kan medføre forøget udledning af opspædt spildevand fra overløbsbygværk til højt målsat vandløb der ved vandløbsundersøgelse 2003 ikke overholdt målsætningen. En forøget belastning vil som udgangspunkt kræve en ny udledningstilladelse.

Endvidere er vandløbet nedstrøms hydraulisk belastet (Øster å). Hvis yderligere belastning skal undgås skal overfladevand så vidt muligt nedsives på egen grund samt forsinkes ved bassiner.
 
Der er ingen nær beliggende landbrug, der vurderes kan give anledning til væsentlige gener i forhold til anvendelse af arealerne til boligformål. Der ligger et svinebrug på 25 DE i en afstand af ca. 130 meter fra området. Arealudlægget har ikke betydning i forhold til at drive det eksisterende dyrebrug videre. Dyrebruget ligger inden for 300 m fra eksisterende byzone, så dyrebrugets udvidelsesmuligheder er allerede begrænset heraf og det nye arealudlæg har ikke væsentlig betydning i forhold hertil.

Samlet vurderes det, at den miljømæssige påvirkning ved udlæg af området til byvækst vil afhænge af, hvorledes den nærmere planlægning udformes. I overvejelserne her bør den konkrete håndtering af spildevand indgå.

6.1.H7 Atletikvej
Arealet er beliggende i område med særlige drikkevandsinteresser, men uden for indvindingsopland til alment vandværk. I den nærmere planlægning bør der tages hensyn til drikkevandshensyn. Det vurderes, at den type erhvervsanvendelse, som arealet udlægges til er af en karakter som ikke må forventes at være af specielt grundvandstruende.

Arealet ligger i oplandet til Øster Å, der er hydraulisk belastet. Hvis yderligere belastning skal undgås, så skal det i den nærmere planlægning sikres at overfladevand så vidt muligt skal nedsives på egen grund samt forsinkes ved bassiner.

Samlet vurdering
Såfremt hensyn til grundvand og overfladevand tilgodeses i den videre planlægning vurderes ændringen af områdets anvendelse ikke at medføre nogen væsentlig miljømæssig påvirkning.

6.1.H9 – Hobrovej S
Landskabeligt er området en del af Østerådalen beliggende højt i ådalen ved dennes afgrænsning mod vest. Området grænser op til Østeråkilen jf. Grønt Katalog for Aalborg Kommune, kun adskilt fra kilen af jernbanen. Området har stor betydning for det landskabelige indtryk både ved indfaldsvejen til Aalborg By fra syd og når man kører mod syd af motorvejen. Østerådalen giver Aalborg en særlig identitet som porten til Aalborg. Anvendelse til erhvervsområde vil have den negative konsekvens, at helheden i ådalen brydes. Den eksisterende udsigt fra motorvejen gennem Østeråkilen ind til Aalborg By vil forringes afgørende.

Arealet ligger i oplandet til Øster Å, der er hydraulisk belastet. Hvis yderligere belastning skal undgås, så skal det i den nærmere planlægning sikres, at overfladevand så vidt muligt skal nedsives på egen grund samt forsinkes ved bassiner.

Samlet vurdering
I forhold til landskab vurderes det, at der vil være en negativ påvirkning. Såfremt hensyn til overfladevand tilgodeses i den videre planlægning vurderes ændringen af områdets anven-delse ikke at medføre nogen væsentlig miljømæssig påvirkning i forhold til overfladevand.

6.1.H10 Flødalen S
Landskabsmæssigt er udbygningen af Svenstrup ud til motorvejen modsætningsfyldt i for-hold til bevarelse af de landskabelige kvaliteter netop på dette sted. Motorvejens tracé og indplacering i terræn forholdte sig, ved etablering af vejen, til, at der holdes en afstand til byen og byvækstområder, så oplevelsen fra vejen understreger Svenstrups placering i landskabet, og dermed skaber en visuel kvalitet fra vejen og oplevelsen af byens begyndelse og dermed Aalborgs identitet.

Sammenbygningen mellem Svenstrup og motorvejen tilslører ikke kun byens karakter, men også de landskabelige kvaliteter eller mere præcist de overordnede landskabstræk og byplanmæssige kvaliteter.

Derudover har området en betydning for de landskabelige kvaliteter i den helt store skala, da det er et meget synligt område set fra større afstand, når man nærmer sig Aalborg fra syd. Området er en del af de overordnede landskabelige kvaliteter, som er med til at skabe Aalborgs identitet i landskabet.

Arealet ligger i oplandet til Øster Å, der er hydraulisk belastet. Hvis yderligere belastning skal undgås, så skal det i den nærmere planlægning sikres, at overfladevand så vidt muligt skal nedsives på egen grund samt forsinkes ved bassiner.

Samlet vurdering
I forhold til landskab vurderes det, at der vil være en negativ påvirkning. Såfremt hensyn til overfladevand tilgodeses i den videre planlægning vurderes ændringen af områdets anvendelse ikke at medføre nogen væsentlig miljømæssig påvirkning i relation til overfladevand.

Godthåb

6.2.D2 Ændret anvendelse af Hammerværket
Området er beliggende indenfor åbeskyttelseslinie og økologisk forbindelse. Planændringen vurderes ikke at få væsentlig betydning i relation hertil.

Arealet er beliggende i område med særlige drikkevandsinteresser. Ændringen vurderes at have positiv påvirkning i relation hertil.

Planens formål er at bevare eksisterende kulturmiljø, så i forhold til kulturarv vurderes ændringen at have positiv påvirkning.

Samlet set vurderes ændringen at have en positiv påvirkning på miljøet.

Frejlev

6.3.B7 Vest for skolen
Dele af Frejlev er fælleskloakeret. Spildevand fra udstykningsområdet kan medføre forøget udledning af opspædt spildevand til et højt målsat vandløb, der ved vandløbsundersøgelse 2003 ikke overholdt målsætningen. En forøget belastning vil som udgangspunkt kræve en ny udledningstilladelse. Endvidere er vandsystemet hydraulisk belastet så overfladevand bør ved planlægning nedsives og forsinkes på egne arealer.
Der skal tages højde for evt. påvirkning med trafikstøj i den videre planlægning.

Samlet vurderes det, at udlægningen af området kan få en negativ påvirkning i relation til overfladevand. Der bør tages højde herfor i den nærmere detailplanlægning for området for at sikre, at påvirkningen mindskes mest muligt.

Sønderholm

6.4.H2 Ved Vestervej
Samlet set vurderes udlægget af området ikke at medføre nogen væsentlig miljømæssig påvirkning.

Restrup Enge

6.6. L2 Rammebestemmelser og afgrænsning
Ingen væsentlig miljømæssig påvirkning.