Kommuneplan forsiden

Redegørelse tillæg 4.050 for Sohngårdsholmskvarteret

Ændringer i forhold til den gældende kommuneplan

Tillæggets ændringer af kommuneplanen berører

  • By- og bydelsbeskrivelsen for Vejgård
  • eksisterende rammeområde 4.1.O8 Sohngårdsholmsvej, som gennem tillægget og jf illustration nedenfor fremadrettet underopdeles i 3 rammer: 4.1.O8 Borgmester Jørgensens Vej (som eksisterende O8 med reduceret geografi), 4.1.B12 Sohngårdsholmsvej (ny) samt 4.1.O11 Kollegievej (som eksisterende O8 med reduceret geografi)
  • kommuneplanens retningslinje 5.1.3 Højhuse
 4-050_rammer _foer  4-050_rammer _efter
Gældende kommuneplanrammer
Ændrede kommuneplanrammer

Transformation og fortætning, tidligere AAU-bebyggelse
Aalborg Kommune ønsker med tillægget at gøre det muligt at transformere den centrale del af rammeområdet 4.1.O8, beliggende Sohngårdsholmsvej 55-57, til et nyt boligområde, der kan drage nytte af den særlig attraktive beliggenhed, nabo til Den gamle Golfbane og tæt på det fremtidige +BUS-tracé.

Tillægget muliggør også, at der som led i den fysiske transformation af den tidligere AAU-bebyggelse kan fortættes og opføres ny infill bebyggelse, hvor den primære udbygning kan ske i form af høje slanke punkthuse / højhuse. Tillægget sikrer samtidig, at der med transformationen skal sættes fokus på at skabe et kvalitetsrigt bebyggelsesmiljø i samspil med områdets særlige grønne kvaliteter, så bebyggelsen opnår karakter af en parkbebyggelse.

I den nye ramme 4.1.B12 Sohngårdsholmsvej, lægges op til en  bebyggelsesprocent på 135% (tidligere 50%). Ligeledes ændres rammerne for max. etageantal til max. 16 etager for enkeltstående højhuse i form af punkthuse i områdets østlige del og øvrig bebyggelse max. 10 etager  (tidligere max. 3 etager). Tilsvarende ændres rammerne for max. højde for enkeltstående højhuse i form af punkthuse i områdets østlige del til max. 51 m ift omgivende terræn, øvrig bebyggelse max. 13,6 m, dog max. 39 m i områdets syd-vestlige del, når i form af enkeltstående punkthus (tidligere max. 12 m). 

Opdatering By og bydelsbeskrivelse, Vejgård
By og Bydelsbeskrivelsen for Vejgård er som konsekvens af kommunens ønske om at muliggøre en ny udvikling af området langs Sohngårdsholmsvej og det kommende +BUS-tracé tilføjet et nyt afsnit 'Sohngårdsholmskvarteret' (under temaet 'Bebyggelsens karakter').  Temaet 'Trafikken' er opdateret mht fortællingen om kommende +BUS-tracé med indpasning af nye stationer, samt ambitionen om at understøtte flow og forbindelser hertil for at opnå en fremtidig øget anvendelse af kollektiv og bæredygtig mobilitet.

Endelig er By og bydelsbeskrivelsens afsnit med særlige indsatsområder opdateret med hensyn til særlige muligheder for byomdannelse i bebyggelser langs +BUS-tracéet (herunder det tidligere AAU-område ved Sohngårdsholmsvej). Ligesom bydelsbeskrivelsen er opdateret for så vidt angår realiserede
projekter/planer m.v.

Højhuse
For at muliggøre opførelse af højhus-byggeri indeholder tillægget en opdatering af den eksisterende retningslinje 5.1.3 for højhuse, så den også omfatter 'Parkbyen's område som et potentielt højhus-område.

Kort _4-050 (3)
Illustration potentielle højhusområder

 

Planforslagets baggrund

Sammenhæng med lokalplan 4-1-115
Kommuneplantillægget er udarbejdet parallelt med udarbejdelse af et forslag til lokalplan 4-1-115, der skal sætte rammerne for opførelse af en ny parkbebyggelse på Sohngårdsholmsvej 55-57. Med tillægget sikres således, at lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanen.

Baggrund for ønsket om at afsøge nye byudviklingsmuligheder
Området har siden 1963, hvor Aalborg Teknikum blev oprettet, været en af hovedbaserne for Aalborg Universitet (AAU). Det oprindelige bygningskompleks omfatter en 4-længet bebyggelse i 2 etager, der omkranser et fint bevaringsværdigt haveanlæg. Bebyggelsen er i løbet af årene knopskudt med forskellige bygninger og udvidelser, i det store og hele er det dog lykkedes at fastholde en fin helhedsvirkning i den gule teglstens-bebyggelse, sammenbundet af den både kvalitetsrige og karaktergivende beplantning.

Ifm. universitetets fraflytning fra området og som forberedelse til bygningsstyrelsens salg af bebyggelsen blev der i efteråret 2015 gennemført et parallelopdrag, i et samarbejde mellem daværende ejer, Freja ejendomme og Aalborg Kommune.

Ambitionen var at indhente idéer til fremtidig anvendelse og transformation af AAU-området, set i sammenhæng med naboområdernes byudviklingspotentialer (bebyggelserne nord og syd for planområdet, den ubebyggede hjørnegrund ved Grønlands Torv og parkerne). En visionsafsøgning, som ikke mindst var relevant at gennemføre, set i lyset af det kommende +BUS-tracé, der kommer til at tangere lokalområdet langs hhv Sohngårdsholmsvej og Universitetsboulevarden. Samtidig er byfortætning betonet som et mål i en bæredygtig byudvikling i kommunens Vision 2025, hvorfor det vurderes at give god mening mere generelt at undersøge områdets fortætningsmuligheder, set i et bæredygtighedsperspektiv. 

Idéen om den nye 'parkby' blev født i forbindelse med parallelopdraget.

Fordebat om byudvikling i Sohngårdsholmsområdet
For at diskutere de indkomne idéer ifm parallelopdraget, og generelt at indhente borgernes idéer og synspunkter ift fremtidig byudvikling og potentielle byudviklingsområder i Sohngårdsholmsområdet, blev der i efteråret 2016 gennemført en forbebat for en større del af bydelen, tilsvarende området, der indgik i parallelopdraget.

Med debatten bad kommunen bl.a. om synspunkter ift hvad der skal ske på det tidligere universitetsområde ved Sohngårdsholmsvej, muligheden for flere højhuse, hvordan parkerne kan blive et endnu større aktiv for de tilgrænsende byområder - og hvad der skal til, for at transport med bus og cykel bliver et godt alternativ til bilen.

Der indkom i alt 19 synspunkter, heraf adresserede de 8 af synspunkterne idéen om at fortætte med højhuse / boliger på den tidligere AAU-bebyggelse. Specifikt kom der synspunkter for og imod højhuse på dette sted i kanten af parkerne, samt specifikt udtrykte nabofriskolerne bekymring for de trafikale konsekvenser af flere boliger, herunder parkerings-udfordringer.

De indkomne synspunkter er indgået ifm det videre planlægningsarbejde for Sohngårdsholmsvej 55-57, herunder er der indledt dialog mellem naboskolerne og den private ejer, som i mellemtiden har erhvervet AAU-bebyggelsen - en dialog der konkret er mundet ud i aftaler vedr. fremtidige p-muligheder for skolerne, i et forslag til nyt p-hus til Parkbyens beboere.

Baggrundsanalyser - trafik, parkering, støj og højhuse
Som grundlag for planlægningen knyttet til en ny Parkby er der foretaget analyser af de trafikale konsekvenser, herunder fortsat sikring af en sikker skolevej koordineret med hensynet til det kommende +BUS-tracé, der bl.a. medfører at den eksisterende adgangsvej til området (og dermed nabofriskolerne), flyttes længere mod syd. Udviklingen af bebyggelsesplanen er desuden optimeret mht at sikre generelt gode stiforbindelser internt, til såvel de nærliggende kollektive trafikforbindelser og til de mange rekreative muligheder i de tilstødende parkrum (Den gamle Golfbane mv).

Arbejdet med modelstudier, der tydeliggør sammenhængen mellem bygningsvolumener og det karakteristisk kuperede terræn har desuden medført en p-løsning, hvor hovedparten af de påkrævede p-pladser placeres i et nyt p-hus. Forarbejdet synliggjorde, at en placering af p-pladser i en konstruktion frem for terrænparkering vil være en forudsætning for at kunne skabe en kvalitetsrig parkby, med boliger mellem og i det grønne.

Der er desuden gennemført en vurdering af støjforhold ift indpasning af boligbebyggelse. Generelt ligger de nye boliger tilbagetrukket fra Sohngårdsholmsvej, og det er derfor primært støj fra den interne stamvej, som vil påvirke boligerne. Analyserne har bla. medført at et foreslået boligtårn, beliggende vis-a-vis et foreslået internt p-hus, er udgået af bebyggelsesplanen.

I overenstemmelse med kommuneplanens retningslinje for højhuse, Bygherrevejledningen, er der mht de foreslåede tårnhøjhuse udarbejdet en projektredegørelse, der belyser forhold i relation til bygningernes beliggenhed, deres omfang og forhold til omgivelserne. Som led i redegørelsen og lokalplanarbejdet er der bl.a. udarbejdet volumenstudier og sol/ skyggediagrammer, som har medført interne forskydninger af tårnene for at optimere indpasningen til stedet og et kvalitetsrigt nærmiljø.

Højhusredegørelsen og sol/skygge diagrammerne indgår i lokalplanen.

Justeringen af byggemuligheder i kommuneplanrammer og lokalplan er fastlagt på grundlag af ovennævnte studier. I lokalplanen indarbejdes bestemmelser, som har til formål at sikre at fortætning også medvirker til at skabe den ønskede bykvalitet og grundlaget for bæredygtig mobilitet.

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter (VVM) indeholder kriterier for hvilke planer, der kræver udarbejdelse af en miljørapport. Lovens formål er at sikre et højt niveau af miljøbeskyttelse, at integrere miljøhensyn i planlægningen, og at fremme bæredygtig udvikling. Der skal laves miljørapporter for planer, som omhandler store og miljøbelastende projekter listet i lovens Bilag 1 og 2, eller som påvirker et internationalt naturbeskyttelsesområde. For mindre planer, som kun omfatter et mindre område eller som kun indeholder mindre ændringer, kan miljørapporten undlades, hvis planen ikke forventes at få væsentlig indvirkning på miljøet. 

Kommuneplantillægget omfatter et projekt i lovens bilag 4, pkt. 10b, Anlægsarbejde i byzone, herunder opførelse af butikscentre og parkeringspladser. Det vurderes, at planen ikke er omfattet af lovens undtagelsesbestemmelse, § 3, stk. 2, vedrørende mindre områder på lokalt plan. Der skal derfor gennemføres en miljøvurdering.

Miljøvurderingen af kommuneplantillægget er foretaget sammen med miljøvurderingen af lokalplan 4-1-115. Miljørvurderingen findes i en selvstændig rapport og er indsat i lokalplanen.


28-05-2018